Lesson Learnt - Pindah Milik

Lesson Learnt Bahagian 1 - Pindah Milik (sekadar perkongsian ilmu)

Pindah milik hartanah kebanyakkan pembeli atau penjual memahami secukupnya atau sekadar tahu atau berdasarkan pengalaman seseorang mengenai cara-cara pindah milik dan proses-proses yang terlibat. Sebagai pemilik blog ini, saya ingin berkongsi yang mana saya tahu dan perkongsian maklumat daripada rakan-rakan hartanah. Kesilapan atau kealpaan atau tidak mengambil berat mengenai pindah milik akan membuatkan owner (pembeli membeli hartanah dan penjual yang ingin menjual hartanah) berdepan dengan kerugian dan penyesalan. Hal begini sering berlaku kerana hati berkobar-kobar ingin membeli untuk dijadikan aset sebagai rumah untuk didiami, disewa atau untuk dijual.

Pertama sekali bagi yang baharu bermula dalam perlaburan hartanah. Hartanah di dalam kontek ini membawa maksud real estate- rumah, tanah, kedai, kebun/ladang yang melibatkan perjanjian jual dan beli, tanah pusaka/wasiat, cagaran/pajakan dan sebagainya. Tanah wakaf dalam kontek lain.

Kes Pertama: Anda ingin membeli sebuah flat/apartment/rumah, rumah kedai (komersial) samada baharu atau subsale atau lelong atau sebidang tanah. Perkara asas perlu tahu status hartanah tersebut terlebih dahulu samada peggangan bebas hakmilik (freehold) atau pajakan (leasehold) atau rizab melayu serta hakmilik bumiputra atau hakmilik bukan bumiputra. Adakah hartanah ini mempunyai halangan atau sekatan kepentingan atau (kaveat) atau telah dipajak/gadai dan sebagainya. Apa menjadi persoalan di sini, di manakah ingin mendapatkan maklumat seperti di atas samada banyak atau sedikit info anda dapat tahu...ada caranya yang lebih mudah dan cepat.

Bagi pembeli rumah, kedai, premis komersial..

Anda bercadang membeli rumah untuk dijadikan sebagai aset tetap iaitu untuk diduduki, disewa, dijual atau sebagai perlaburan jangka masa pendek atau panjang. Anda mendapat maklumat daripada rakan anda mengenai rumah open for registration, open for booking, special discount will be given for early birds....bertempat di pasaraya, expo hartanah, sales office atau sebagainya. Hati dah lama mencari dengan harga dan lokasi bersesuaian. Pertama sekali anda mesti mendapatkan maklumat terperinci mengenai rumah yang anda minati seperti mula-mula mestilah tengok model rumah atau brochure rumah dengan design yang menawan, kemudian anda mesti bertanyakan harga dan lokasi...dan lagi anda mesti tanya bila start bina dan siap..berapa jumlah unit dibina, siapakah pemaju..track record pemaju sebelum ini...perkara ini tiada masalah sekiranya pemaju-pemaju yang besar dan berwibawa yang sering kita tahu latarbelakang syarikat seperti hasil kerja dan tidak bermasalah di kekudian hari.....berjumpa face to face dengan sales agent untuk mendapatkan maklumat sahih..kadangkala sales agent ini ibarat seperti menceritakan tiada cacat celanya atau tiada yang tidak baik..kesemuanya baik..jaminan return of investment,ROI anggaran 6-8% serta memujuk untuk membeli dengannya  sedangkan anda pada masa itu  memikirkan soalan apa lagi hendak ditanya kepada agent tersebut...silap-silap terlalu teruja sehinggakan terlupa matlamat sebenarnya...dengan pujukan agent mengatakan tinggal beberapa unit sahaja lagi..kebetulan ramai pula yang bayar cash atau swipe for booking, tambahan pula booking fees hanya RM1000. emm...disinilah akan berlaku kesilapan awal tanpa anda sedari kerana tergesa-gesa..nak buat macammana hati dah meluak-luak...inginkan rumah baru... Anda tidak sempat nak dapatkan maklumat dengan agen tersebut disebabkan ramai orang dia nak layan tambah di expo hartanah..mulalah apabila anda balik ke rumah..baharu memikirkan adakah  betul tindakan yang anda lakukan tadi itu?. Tindakan tersebut membuatkan anda akan rasa menyesal apabila booth bersebelahan menawarkan pakej yang lebih baik dari booth yang anda telah membayar duit booking rumah pada masa awal tadi.....So, apa anda perlu buat, berhati-hatilah dan jangan terlalu excited dalam membuat sebarang keputusan membeli rumah atau membuat perlaburan dalam bidang hartanah. Kesilapan membuat keputusan terburu-buru akan menyebabkan anda kehilangan wang pertaruhan atau wang deposit dan juga beberapa faktor seperti saiz rumah sepatutnya anda dapat lebih besar, hakmilik tanah dan sebagainya. Banyakkan buat perbandingan secara real observation sekiranya anda tiada masa mencukupi semasa berada di expo perumahan. Pastikan anda sudah membuat checklist atau nota ringkas target rumah yang anda kehendaki selain dari harga rumah yang anda bajet. Setiap brochure rumah yang anda ambil sila teliti satu persatu..biar lambat asalkan selamat,..baca muka depan..siapakah pemaju, kandungan di dalam mengenai plan layout, keluasan rumah built area, ada lebih berapa kaki bahagian tepi bagi corner lot, bahagian depan car porch atau belakang, ini adalah untuk perancangan masa hadapan sekiranya ada modal tambahan untuk memperbesarkan ruang dapur dan sebagainya, lihat specification yang di berikan seperti berapa bilik tidur, bilik air, adakah lantai jenis 2 kaki rekabentuk rumah terkini, elektrikal 22 point, aircond point, auto gate point, heater point, atau lebih, ketinggaian siling lebih 5kaki bagi rekabentuk rumah moden dan lihat pula di bahagian belakang atau di bawah brochure..segala maklumat akan tertera di situ nama pemaju, tarikh pengiklanan, tarikh projek dijangka siap, bebanan tanah, ada sekatan atau tiada, harga minimum dan maksimum..adakah rizab melayu.

Contohnya saya ambil beberapa brochure untuk dijadikan panduan kepada brochure-brochure lain..kalau maklumat ini tiada langsung di brochure..bermakna..anda boleh lupakan saja..cari pemaju yang lain dan anda betul-betul yakin...to be continue.........................

bersambung kembali, setelah meneliti segala maklumat seperti lesen pemaju, tempoh sah pengiklanan, kelulusan di bawah majlis mana@pihak berkuasa tempatan/negeri, diskaun bumi lot dan sebagainya. Apa yang nak ditekankan di sini adalah jenis land tenure freehold atau lease hold. Kebanyakkan pemaju membuat perjanjian membeli tanah dengan tuan tanah dalam beberapa ekar untuk dibuat taman perumahan. Tanah ini samada tanah pertanian yang telah ditukar status kepada pembangunan.Sekiranya tanah ini status tanah pertanian, pemaju hendaklah memohon penukaran status tanah tersebut melalui pihak berkuasa tempatan (Seksyen 124(1)(a) dan (c) Kanun Tanah Negara) untuk membuat permohonan di Pejabat Tanah & Galian Negeri. Proses ini memakan masa hampir setahun kerana melibatkan banyak pihak dan kuasa meluluskan tertakluk kepada Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri. Di sinilah permohonan oleh pemaju diluluskan atau tidak yang mengandungi pelan kunci, pelan tanah atau tapak, bayaran premium cukai tanah, harga rumah yang akan dibina oleh pemaju samada rumah kos rendah, rumah kos sederhana ataupun rumah mewah, manakala tanah tersebut telah dipecahkan kepada lot individu atau pun master title (belum dipecahkan lot). Perkara ini perlu diambil tahu sedikit sebanyak bagi para pembeli yang ingin membuat perlaburan dalam hartanah. 

      Kenapa anda perlu tahu status tanah? Status tanah merupakan satu perkara yang tidak boleh dipandang remeh temeh kerana ia melibatkan anda akan kerugian selama-lamanya, tiada hak ke atas tanah walaupun anda sudah habis membayar rumah@tanah, tidak boleh dipindahmilik kepada pembeli baharu dan bila-bila masa tanah anda akan dirampas oleh pihak lain.

Di sini saya bagi beberapa contoh untuk dijadikan panduan diri saya dan rakan-rakan blog ini,

Kes 1: Rumah Baharu,

1) Pastikan Pemaju mempunyai lesen yang sah, contoh pemaju yang berdaftar dengan KPKT, Rehda, atau mempunyai track record yang baik.

2) Pastikan jenis-jenis hakmilik tanah, freehold atau leasehold. 

3) Rumah kos mewah, contoh kerajaan Selangor menetapkan syarat pemaju hendaklah membina juga kos sederhana di kawasan tersebut, berapa portion atau percentage saya tidak pasti.

4) Semasa mendatangani perjanjian jual & beli (S&P Agreements) pastikan anda mendapat surat DOA atau (Deed of Assigment) atau dikenali sebagai surat ikatan penyerahan hak milik sementara kerana status tanah masih dalam 'Master Tittle' @ geran induk semasa menandatangani perjanjian penukaran hakmilik, (MOT). Surat DOA ini diperolehi daripada pihak pemaju melalui lawyer pemaju sendiri iaitu memberi hak sementara ke atas tanah tersebut kepada kita@pembeli sehinggalah proses pemindahan hakmilik dilakukan. Proses pindah hakmilik tanah ini kita akan perolehi semasa rumah dalam 30% lagi nak siap dan terpulang kepada pihak lawyer pemaju..ada yang cepat 2-3 bulan tarikh sign S&P. Ini kerana ada sesetengah pihak pemaju telah memohon lebih awal penukaran tanah geran induk, (master tittle) kepada geran individu kepada pejabat tanah negeri dan sementara menunggu kelulusan pejabat tanah, kontraktor pemaju telah mulakan pembinaan. Sebab itu ada yang perolehi lebih awal dan mengikut norma selalunya nak siap 2-3bulan baru dapat. Akan tetapi ada yang mengambil masa dua tahun selepas siap pembinaan baru dapat ini kerana kemungkinan masalah tanah tersebut seperti keluasan tidak seperti di dalam geran yang dikemukakan kepada pejabat tanah...ataupun pihak lawyer pemaju yang terhegeh-hegeh buat kerja..kalau lawyer sendiri kita boleh pastikan diselesaikan secepat mungkin.

Kesimpulan di sini

Tweet